Immobilier fractionné

Immobilier fractionné : toucher les loyers d'une grande enseigne dès 1 000 €

Des murs de commerces loués à des enseignes nationales, un ticket de 1 000 €, aucune gestion : l'immobilier fractionné a de quoi séduire. Voici comment il fonctionne vraiment, ce qu'il peut rapporter, comment il est taxé en 2026 et le point de vigilance à connaître avant d'investir.

Julien Dupont

6 octobre 2026 · 7 min de lecture

Vous passez sans doute devant chaque semaine : une parfumerie en centre-ville, un supermarché de quartier, une enseigne de restauration. Derrière chaque vitrine, il y a des murs, et ces murs rapportent un loyer tous les mois. Longtemps, ces loyers sont restés réservés aux foncières et aux grandes fortunes. L’immobilier fractionné permet d’en percevoir une partie à partir de 1 000 €.

Le principe : vous financez, les loyers vous rémunèrent

Le bien est acquis par la société qui porte le projet, ou par l’une de ses filiales. Pour financer cet achat, elle émet des obligations, que les investisseurs souscrivent. Vous ne devenez donc pas propriétaire d’une fraction des murs : vous prêtez à la société qui les détient.

En échange, vous recevez des intérêts indexés sur les loyers encaissés. À la revente du bien, à l’horizon prévu, souvent autour de huit ans, vous récupérez votre capital et une part de la plus-value éventuelle.

Côté gestion, vous n’avez rien à faire : la recherche du locataire, le bail, l’entretien et la revente sont pris en charge pour vous.

Quels biens, dans quelles villes ?

Nos projets portent sur des biens déjà loués, à des locataires identifiés : des murs de commerces en centre-ville, comme à Metz, ou une maison partagée pour seniors, comme à Lentilly. On y retrouve trois points communs :

un emplacement recherché : l’artère commerçante principale du centre-ville de Metz, une commune prisée de l’ouest lyonnais
un locataire identifié : une enseigne nationale d’un côté, un exploitant spécialisé de l’autre
un bail long : 10 ans dont 4 ans fermes à Metz, 12 ans fermes à Lentilly

À Metz, rue Serpenoise, 467 m² de murs commerciaux sont loués à Nocibé (groupe Douglas), à 10 minutes à pied de la gare TGV. À Lentilly, à 25 minutes de Lyon, une maison de maître de 525 m² est exploitée en maison partagée pour seniors ; ce projet a été financé à 100 %.

Deux moteurs de performance : les loyers, puis la revente

Le premier moteur, ce sont les revenus. En 2024-2025, les projets ont reversé en moyenne 6,8 %. Sur le projet de Metz, le rendement net visé est de 7,0 % la première année, dont 1 % de complément, puis de 6,1 % à partir de la deuxième année, avant de suivre l’indexation des loyers.

Le second moteur, c’est la revente. Si le bien a pris de la valeur, une partie de la plus-value revient aux investisseurs. C’est ce qui explique l’écart entre le rendement annuel et le TRI cible, de 8,0 % sur 8 ans pour Metz. Ce sont des objectifs, pas des engagements : ni les revenus ni la plus-value ne sont garantis.

La fiscalité : flat tax et hors IFI

Les intérêts perçus sont des revenus d’obligations. En 2026, ils relèvent du prélèvement forfaitaire unique, la flat tax, de 31,4 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, après la hausse de la CSG votée pour 2026. Si votre tranche d’imposition est basse, vous pouvez opter pour le barème progressif, mais cette option vaut pour l’ensemble de vos revenus de placement de l’année.

Autre avantage, souvent méconnu : ces obligations ne sont pas des biens immobiliers. Elles sortent donc du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement à un appartement locatif ou à des parts de SCPI.

Un exemple chiffré

Vous placez 10 000 € sur le projet de Metz.

La première année, au rendement visé de 7,0 %, vous percevez 700 € avant impôt, soit environ 480 € après flat tax.
Les années suivantes, à 6,1 %, vous percevez 610 € avant impôt, soit environ 418 € après flat tax, un montant qui évolue ensuite avec les loyers.
Ces 10 000 € n’entrent pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI.

Ces montants illustrent des objectifs, non garantis.

Le point de vigilance : la liquidité

C’est la contrepartie à bien mesurer. Votre argent est immobilisé jusqu’à la revente du bien, soit environ huit ans. Les obligations ne sont pas cotées : il est parfois possible de les céder à un autre investisseur à partir de la deuxième année, sans garantie de trouver preneur, ni de prix.

S’y ajoutent les risques propres à l’immobilier : perte en capital si le bien se revend moins cher, baisse des revenus en cas de départ du locataire ou d’impayés. Sur certains projets, comme celui de Metz, une hypothèque protège les investisseurs, remboursés en priorité à la revente. Elle réduit le risque sans le supprimer.

La règle est simple : n’y placez que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin avant l’échéance.

Immobilier fractionné ou SCPI ?

Les deux donnent accès aux loyers, mais pas de la même façon.

	Immobilier fractionné	SCPI
Ce que vous détenez	Des obligations d’une société qui possède un bien identifié	Des parts d’un fonds qui possède de nombreux immeubles
Diversification	Un bien, un locataire	Répartie sur de nombreux biens et locataires
Revenus	Intérêts indexés sur les loyers	Revenus fonciers issus des loyers
Fiscalité en 2026	Flat tax de 31,4 %, hors IFI	Barème de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux pour les loyers français, dans le champ de l’IFI
Durée	Fixée par le projet, environ 8 ans	Libre, horizon conseillé d’au moins 8 à 10 ans
Sortie	À la revente du bien	Revente des parts, avec un délai variable

Plutôt que de choisir, beaucoup d’épargnants combinent les deux : une SCPI pour la mutualisation, l’immobilier fractionné pour cibler un bien précis et alléger l’IFI. Découvrir les SCPI

Atouts et limites

Les atouts : un ticket de 1 000 €, un bien concret que vous pouvez situer sur une carte, des locataires solides sous baux longs, aucune gestion, et une sortie du calcul de l’IFI.

Les limites : un capital bloqué environ huit ans, un seul bien par projet, des revenus et une plus-value non garantis, et une flat tax passée à 31,4 %.

Le bon réflexe : répartir votre mise sur plusieurs projets, et garder cette poche comme un complément, à côté de placements plus liquides.

Le projet ouvert en ce moment

Nocibé, rue Serpenoise à Metz : 467 m² de murs commerciaux au pied de l’ancien Printemps, loués à Nocibé (groupe Douglas) sous bail de 10 ans dont 4 ans fermes. Rendement net visé de 7,0 % la première année et TRI cible de 8,0 % sur 8 ans, non garantis. Accessible à partir de 1 000 €.

Découvrir le projet de Metz

Tout savoir sur l’immobilier fractionné

À retenir

L’immobilier fractionné met les loyers de commerces de centre-ville à la portée d’un ticket de 1 000 €, sans gestion et hors IFI. En échange, il demande d’accepter une épargne bloquée plusieurs années et concentrée sur un seul bien.

Avant d’investir, posez-vous trois questions :

Puis-je me passer de cette somme pendant huit ans ?
L’emplacement et le locataire me paraissent-ils solides ?
Ce projet complète-t-il ce que je détiens déjà, en immobilier comme ailleurs ?

Un conseiller peut vous aider à doser cette poche dans votre patrimoine.

Article à caractère informatif, ne constituant ni un conseil personnalisé ni une recommandation d’investissement. Les rendements, TRI et performances cités sont des objectifs, non garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée. Règles fiscales en vigueur au 28 septembre 2026 pour un résident fiscal français, susceptibles d’évoluer.

Avertissement. Communication à caractère promotionnel. Cet article a une vocation informative et pédagogique ; il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni un conseil fiscal. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.