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Six usages d'un même placement.
La recherche du locataire, le bail, l'entretien et la revente sont pris en charge. Vous recevez des intérêts calculés sur les loyers encaissés, sans démarche de votre part.
Des murs de commerces, des résidences pour séniors… Des biens qu'un particulier n'achète pas seul. Le ticket d'entrée est de 1 000 € par projet, et vous pouvez investir dans plusieurs projets pour répartir votre épargne.
Vous détenez des obligations, pas un bien immobilier. Elles sortent du calcul de l'impôt sur la fortune immobilière, contrairement à un appartement locatif ou à des parts de SCPI.
Une SCPI répartit votre argent entre des dizaines d'immeubles et de locataires, qui changent au fil des achats et des ventes. C'est ce qui la rend diversifiée, et c'est aussi pourquoi votre part se fond dans un ensemble que vous ne suivez pas immeuble par immeuble.
Ici, vous financez un seul bien : vous connaissez son adresse, son locataire, la durée de son bail et l'horizon prévu pour sa revente. Les deux se complètent : la SCPI répartit le risque sur de nombreux biens, l'immobilier fractionné vous fait financer un bien que vous connaissez dans le détail.
Chaque projet présente l'adresse, la surface, le locataire, la durée du bail et les garanties prévues. Chaque bien est analysé par notre partenaire, agréé par l'AMF.
L'argent reste immobilisé jusqu'à la revente du bien, souvent autour de huit ans. C'est le prix des revenus : n'y placez que ce dont vous n'aurez pas besoin avant l'échéance.
Une société achète un bien déjà loué et finance cet achat en émettant des obligations. En les souscrivant, vous lui prêtez de l'argent : elle vous verse des intérêts tirés des loyers, puis vous rembourse à la revente du bien.
La société qui porte le projet achète les murs et les loue à un exploitant identifié. Vous ne devenez pas propriétaire d'une fraction du bien : vous détenez des obligations de cette société. Et avant d'investir, vous savez où se trouve le bien, qui l'occupe et pour combien de temps.
Vous n'êtes pas propriétaire des murs : vous prêtez à la société qui les détient.
Premier moteur, les loyers. Ils servent à vous verser des intérêts chaque mois. Leur niveau visé est annoncé projet par projet, puis suit l'indexation des loyers.
Second moteur, la revente. À l'échéance, souvent autour de huit ans, vous récupérez votre capital et une part de la plus-value éventuelle. C'est ce qui sépare le rendement annuel, ce que les loyers rapportent chaque année, du TRI visé, la performance sur toute la durée.
Un exemple chiffré
Vous placez 10 000 € sur un projet qui vise 7 % la première année, puis 6 % les suivantes.
C'est un placement à laisser courir jusqu'à la revente du bien, souvent autour de huit ans. Les obligations ne sont pas cotées : si vous avez besoin de votre argent plus tôt, un rachat peut vous être proposé à partir de la deuxième année, sans garantie et moyennant des frais. Mieux vaut donc n'y placer que de l'argent dont vous n'aurez pas besoin d'ici là.
Comme tout investissement immobilier, il comporte des risques : le bien peut se revendre moins cher que prévu, et les revenus baisser si le locataire part ou cesse de payer. Plusieurs garde-fous les encadrent. Les biens sont déjà loués, à des locataires solides et pour de longues durées. Surtout, une hypothèque est inscrite sur chaque bien au profit des investisseurs : à la revente, ils sont remboursés en priorité.
Les deux donnent accès aux loyers, mais pas de la même façon. Ils se complètent plus qu'ils ne s'opposent : la SCPI répartit votre argent sur de nombreux biens, l'immobilier fractionné vous fait financer un bien précis, dont vous connaissez l'adresse, le locataire et le bail.
| Immobilier fractionné | SCPI | |
|---|---|---|
| Ce que vous détenez | Des obligations d'une société qui possède un bien identifié | Des parts d'un fonds qui possède de nombreux immeubles |
| Diversification | Un bien, un locataire | Répartie sur de nombreux biens et locataires |
| Revenus | Intérêts indexés sur les loyers | Revenus fonciers issus des loyers |
| Fiscalité | Flat tax, ou barème sur option ; hors IFI | Barème de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux ; dans le champ de l'IFI |
| Durée | Fixée par le projet, environ huit ans | Libre, horizon conseillé d'au moins huit à dix ans |
| Sortie | À la revente du bien | Revente des parts, avec un délai variable |
En résumé
L'immobilier fractionné vous donne accès aux loyers de biens professionnels déjà loués, à partir de 1 000 €. Vous ne devenez pas propriétaire : vous prêtez à la société qui détient le bien, et vous percevez des intérêts indexés sur ses loyers, puis une part de la plus-value éventuelle à la revente. Ces obligations restent hors IFI.
C'est un placement de long terme : votre argent reste investi jusqu'à la revente, souvent autour de huit ans. En échange, vous financez des biens déjà loués, choisis avec exigence et protégés par une hypothèque au profit des investisseurs. Il trouve naturellement sa place à côté d'une épargne disponible.
Choisir les bons projets, doser la part de votre épargne et l'articuler avec vos SCPI ou votre assurance vie : c'est le travail d'un conseiller. Le plus simple est d'en parler.
Avertissement. Investir dans l'immobilier fractionné présente un risque de perte en capital, un risque d'illiquidité, et des revenus qui ne sont pas garantis. Les rendements visés sont des objectifs, pas des engagements. Les exemples chiffrés reposent sur des hypothèses non contractuelles, données à titre d'illustration. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'imposition dépend de votre situation personnelle. Ce contenu ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
En parler avec un conseiller