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Cinq usages d'un même placement.
Les loyers encaissés par la SCPI vous sont distribués, à un rythme mensuel ou trimestriel selon la société de gestion.
Recherche de locataires, travaux, impayés, déclarations : la société de gestion s'en occupe pour l'ensemble des immeubles.
Bureaux, santé, logistique, commerces : des actifs qu'un particulier n'achète pas seul, accessibles par parts.
Le mode de détention change le traitement de vos revenus. Trois voies existent, et le bon choix dépend de votre situation.
La valeur des parts dépend des expertises immobilières et des loyers, non des cours de Bourse au jour le jour.
Comprendre
Votre argent est mis en commun avec celui de milliers d'épargnants, puis réparti sur plusieurs familles d'immobilier professionnel, loué à des entreprises. Les loyers reviennent ensuite vers vous, au prorata de vos parts.
Vous, parmi des milliers
Votre argent est mis en commun avec celui de milliers d'autres épargnants.
Une société de gestion agréée
Elle sélectionne, achète et cède les immeubles pour l'ensemble des porteurs.
Réparti par secteur
Des dizaines d'immeubles, loués à des entreprises, dans plusieurs familles d'actifs.
BureauxSantéLogistiqueCommerces
Les loyers vous reviennent
Au prorata de vos parts, à un rythme mensuel ou trimestriel.
Vous accédez à de l'immobilier professionnel
Bureaux, santé, logistique, commerces : des actifs qu'un particulier n'achète pas seul, accessibles pour le montant que vous choisissez, au comptant ou à crédit. En contrepartie, cette gestion collective se rémunère : des frais de souscription à l'entrée, puis des frais de gestion annuels, à comparer d'une SCPI à l'autre.
Réparti par secteur, et par pays
Ces familles d'actifs ne suivent pas les mêmes cycles, et la géographie ajoute un second axe : France, Europe de l'Ouest, parfois au-delà. Un secteur ou un pays qui faiblit ne fait donc pas tout basculer. En revanche la valeur des parts suit les expertises immobilières, elle peut baisser, et la revente demande plusieurs mois.
Un revenu régulier, sans rien avoir à gérer
Les loyers sont distribués chaque mois ou chaque trimestre selon la SCPI, et les baux commerciaux courent souvent sur plusieurs années. Vous ne signez aucun bail et ne suivez aucun chantier. Deux réserves : un délai de jouissance de quelques mois avant les premiers versements, et une distribution qui suit les loyers réellement encaissés.
Investissement
Deux décisions distinctes, et la seconde change autant que la première.
Pour des revenus réguliers et stables.
C'est la grande majorité des SCPI. Elle achète des locaux professionnels, bureaux, commerces, santé ou logistique, les loue à des entreprises et vous verse les loyers encaissés. Vous ne visez pas une plus-value, vous cherchez un revenu qui tombe régulièrement.
Accessible immédiatement, sans délai.
Vous réglez vos parts avec votre épargne disponible. Pas de dossier bancaire, pas d'intérêts, et les loyers vous reviennent dès la fin du délai de jouissance. En contrepartie vous immobilisez la totalité de la somme tout de suite.
Réduire vos impôts : Malraux, Pinel, déficit foncier.
Elle investit dans des logements relevant d'un dispositif fiscal, qui ouvre droit à une réduction d'impôt. Le revenu passe au second plan : c'est l'économie d'impôt qui justifie l'opération. Elle n'a d'intérêt que si vous êtes réellement imposé, et elle immobilise votre argent plus longtemps.
Empruntez et bénéficiez de l'effet de levier bancaire.
Vous achetez plus de parts que votre épargne ne le permettrait, et les loyers remboursent une partie de la mensualité. Les intérêts d'emprunt viennent en déduction de vos revenus fonciers. Le levier joue dans les deux sens : la mensualité reste due si la distribution baisse.
Pour un potentiel de plus-value à long terme.
Elle distribue peu ou pas de loyers et réinvestit dans son patrimoine. Vous êtes rémunéré par la hausse de la valeur des parts, constatée le jour où vous revendez. Rien ne vous est versé entre-temps, et cette hausse n'est pas acquise.
Optimisez votre fiscalité en séparant usufruit et nue-propriété.
La propriété est coupée en deux pour une durée fixée d'avance. L'usufruitier perçoit les loyers ; le nu-propriétaire achète ses parts à prix réduit et récupère la pleine propriété au terme. Un nu-propriétaire ne touche donc aucun revenu pendant toute la durée : c'est ce qui explique la décote.
Estimation
Une projection frais d'entrée déduits et délai de jouissance compris, avec les loyers versés en liquide plutôt que réinvestis. C'est ainsi qu'une SCPI fonctionne réellement.
Hypothèses de la SCPI
Passer de 10 % à 0 % de frais d'entrée changerait ce résultat de 3 709 €. Et l'entrée n'est qu'un poste sur trois : la gestion, déjà déduite du rendement affiché, et parfois une commission de retrait à la revente.
En parler avec un conseillerVotre patrimoine dans 10 ans
33 364 €
Valeur de vos parts
26 100 €
vos versements, frais d'entrée déduits, à valeur de part inchangée
Loyers perçus
7 264 €
cumulés sur la période, versés sur votre compte
Vous aurez versé 29 000 €, dont 2 900 € de frais d'entrée prélevés à la souscription.
Projection indicative, à valeur de part inchangée, hors frais de gestion et hors fiscalité, qui dépendent de votre situation. Les loyers et la valeur des parts ne sont pas garantis, et les performances passées ne préjugent pas des futures.
En résumé
Une SCPI, c'est de l'immobilier locatif que vous ne gérez pas. Votre argent rejoint celui de milliers d'épargnants et se répartit sur des dizaines d'immeubles, bureaux, commerces, santé ou logistique, dont les loyers vous reviennent au prorata de vos parts. Vous ne signez aucun bail et ne suivez aucun chantier.
Le rendement affiché ne suffit pas à les départager. Il ne reflète qu'à moitié les frais, puisqu'il est net de ceux de gestion mais pas de ceux d'entrée, et il ne dit rien du patrimoine détenu, du taux d'occupation, ni de la société qui gère.
Reste ensuite ce qui vous est propre : votre horizon, votre imposition, ce que vous détenez déjà, et la façon dont vous détenez vos parts. C'est cela qui décide laquelle vous convient.
Quelle SCPI, et détenue de quelle façon : cela se juge au cas par cas. Le plus simple est d'en parler.
