La fiscalité des parts de SCPI

Les SCPI de rendement font l’objet d’une déclaration de revenus pour les impôts chaque année. Elles permettent de percevoir des loyers qui seront fiscalisés au même titre que les revenus fonciers émanant d’une location classique.

Comment effectuer votre déclaration d’impôt sur le revenu ?

Quels sont les différents régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers ?

Lors de la perception de revenus fonciers, il faut faire le choix du régime fiscal pour l’imposition des revenus immobiliers. Ils sont de deux sortes :

• Régime Micro-foncier
• Régime réel 

Chaque régime fiscal comporte des conditions.

Conditions du régime Micro-foncier :

Opter pour le régime Micro-Foncier en SCPI demande un ensemble de conditions cumulatives à remplir :

1. Le déclarant et associé de la SCPI doit avoir des revenus fonciers émanant d’un bien immobilier résidentiel classique non lié à un dispositif fiscal. En d’autres termes, Si le déclarant n’a que des SCPI, il ne pourra prétendre au régime micro foncier.
2. Le déclarant ne doit pas détenir d’immobilier bénéficiant d’une loi de défiscalisation.
3. Le total des revenus fonciers annuels du déclarant ne doit pas être supérieur à 15.000€

Les trois conditions doivent être remplies pour choisir le régime Micro-Foncier. Dans les autres cas, l’épargnant doit opter pour le régime réel.

Conditions du régime réel :

Le régime réel permet de réduire plus de charges et d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers. Si les charges sont supérieures à 30%, il sera plus favorable de choisir une déclaration de revenus au régime réel. C’est souvent le cas dans des montages à crédit ou les intérêts d’emprunt sont supérieurs à 30%.

Comment déclarer ses revenus de SCPI au régime Micro Foncier :

Chaque année la société de gestion qui gère la SCPI envoi aux associés un imprimé fiscal unique dans lequel un total des revenus fonciers est indiqué. Il faudra déduire le forfait de 30% et le montant pourra être reporté :

• Dans la déclaration 2042,
  • Page 3, section 4, case 4BE.  

Comment déclarer ses revenus de SCPI au régime réel :

Cela sera nécessaire de se reporter à l’imprimé fiscal unique envoyé par les sociétés de gestion pour les montants suivant : le revenu brut, les frais et charges, les intérêts d’emprunt de la SCPI (si elle en a contracté un) et le revenu net qui n’est autre que la soustraction de toutes les charges du revenu brut.

 Tous ces montants sont à ventiler de la manière suivante :

• Dans la déclaration 2042,
  • Page 3, section 4, case 4BA : Revenus nets.

• Dans la déclaration 2044
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 111 : Revenus Bruts.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 112 : Frais et charges.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 113 : Intérêts d’emprunt.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 114 : Revenus Nets.

Dans le cas ou l’acquisition des parts de SCPI s’est faite par emprunt, un relevé de banque pourra indiquer le montant des intérêts d’emprunt à reporter dans votre déclaration.

Mais deux cas sont possibles :

1) Si vos revenus fonciers émanent seulement de parts de SCPI :

Vous devrez inscrire en annexe de votre déclaration 2042 : 

• Le nom de la (des) SCPI dont vous êtes associé
• Les revenus nets perçus par SCPI
• Le montant des intérêts de vos emprunts pour cette opération

2) Si vos revenus fonciers émanent à la fois de parts de SCPI et d’immobilier résidentiel locatif :

• Dans la déclaration 2044
  • Page 4, paragraphe 410 : Le nom de l’organisme prêteur, la date et le montant du prêt total des intérêts d’emprunt.
  • Page 4, paragraphe 430, ligne 432 : Le total des intérêts d’emprunt.

Quelle est l’imposition de vos parts de SCPI ?

Que le choix se porte sur le régime Micro foncier ou réel, les revenus SCPI vont être imposés à la Tranche Marginal d’imposition (TMI) allant de 0% à 45% selon la situation fiscale de l’épargnant. Auxquels sont rajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux de 17.20%.

Quelles sont les autres revenus à déclarer :

En plus des revenus fonciers, il peut exister d’autres sources de revenus, telle que :

-Les plus-values de cession de ses parts de SCPI

L’imposition des plus-values de cession de biens en cas de revente de vos parts ?

La plus-value de cession est la différence entre le prix de souscription des parts et le prix de vente.

Cette plus-value est imposé au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu auxquels sont ajoutés les prélèvements sociaux ( CSG et CRDS) au taux de 17.20%. Un abattement est prévu en fonction de la durée de détention.

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6% par an de la 6^ème à la 21^ème année de détention
• 4% la 22^ème année de détention
• A partir de la 23^ème année, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65% par an de la 6^ème à la 21^ème année de détention
• 1,6% la 22^ème année de détention
• 9% par an de la 23^ème à la 30^ème année de détention
• A partir de la 30^ème année, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux