Si vous envisagez d’acheter votre résidence principale à travers une Société Civile Immobilière (SCI), il est important de comprendre les implications de cette démarche, de l’achat jusqu’à la vente.
Conditions d’emprunt et aides financières
Contrairement à un achat direct, devenir associé d’une SCI ne vous permet pas de bénéficier des mêmes aides et conditions d’emprunt que les particuliers. En tant qu’associé de SCI :
– Conditions de crédit : Vous n’êtes pas couvert par les dispositions protectrices des consommateurs. Par exemple, la règle interdisant un crédit si le taux de crédit dépasse le taux d’usure peut ne pas s’appliquer.
– Maintien de l’offre de prêt : Les offres de prêt aux SCI ne sont pas nécessairement valides pendant 30 jours comme c’est souvent le cas pour les particuliers.
– Assurance emprunteur : Les SCI peuvent se voir refuser la résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment, même si les garanties restent équivalentes.
– Accès aux aides financières : Certaines aides comme le prêt à taux zéro ou MaPrimeRénov’ ne sont pas disponibles pour les associés de SCI.
Protection du conjoint
La protection du conjoint est également différente lorsque la résidence principale est détenue par une SCI. Contrairement à la détention en direct, où le conjoint bénéficie de droits d’occupation du logement familial, ces protections ne s’appliquent pas si le bien est détenu via une SCI. De plus, en cas de décès, ce sont les parts de la SCI qui sont transmises, et non le bien lui-même, ce qui peut priver le conjoint survivant de droits d’occupation.
Conséquences fiscales
– Droits de succession : En détenant votre résidence principale en direct, un abattement de 20 % sur la valeur du bien est appliqué. Cet avantage est perdu avec une SCI.
– Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Une réduction de 30 % sur la valeur de votre résidence principale est appliquée si détenue en direct. Ce n’est pas le cas si le bien est en SCI.
– Plus-value lors de la vente : Les exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente d’une résidence principale sont limitées lorsque le bien est détenu via une SCI, notamment si cette dernière est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Insaisissabilité de la résidence principale
Depuis 2015, si vous êtes entrepreneur et que vous avez acquis votre résidence principale en direct, celle-ci est protégée contre la saisie par des créanciers pour des dettes professionnelles impayées. Cependant, cette protection ne s’applique que partiellement si le bien est détenu via une SCI.
Avantages en matière de transmission
Malgré ces différences, détenir un bien via une SCI peut présenter des avantages, notamment en matière de transmission. Transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même permet d’éviter l’indivision et facilite la gestion du bien, notamment en cas de projet de vente.
Pour plus d’informations et pour élaborer une stratégie patrimoniale adaptée, il est recommandé de consulter un conseiller.
Source : Fidroit 2024
